Преобразования правовой системы, начавшиеся в России еще в 1990-е годы, направлены, прежде всего, на построение гражданского общества. При отсутствии общего подхода к определению понятия «гражданское общество», существует единое мнение, что его стержнем является индивид как центр всех общественных отношений.
Экономической же основой развития гражданского общества выступает частная собственность.
В условиях становления гражданского общества в России появляется множество новых форм и видов общественных объединений. Одна из таких широко распространённых форм - товарищество собственников жилья. Эти товарищества, в отличие от некоторых номинально существующих некоммерческих организаций, реально действуют и значимы в социально-правовой жизни общества. Процесс развития товарищеского управления собственностью является для России достаточно новым, так как в течение долгого времени не было реальных оснований для создания подобных правовых институтов - частной собственности. Данное обстоятельство воспитало у многих граждан стойкую зависимость от государства, сделало их социальными иждивенцами.
В настоящее время в России большая часть жилищного фонда стало частной собственностью, что является целенаправленным импульсом к развитию товариществ собственников жилья. Данные объединения приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей общества, формирования его правовой и экономической составляющих в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности населения - сохранении и содержании жилищного фонда.
При всем многообразии существующих форм объединения граждан высшей формой объединений социально и политически активных людей является гражданское общество. Одной из особых социально-правовых форм организации современного гражданского общества является товарищество собственников жилья, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое формирование современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жильё и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах и по сути своей являющееся первичной ячейкой формирования гражданского общества.
В России процесс товарищеского управления возникает в ХХ веке благодаря изданию в 1921 г. декретов ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий» и «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и передаче домов коллективам жильцов», которые позволили части населения вновь обрести частную собственность, а также ограничивали вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом. Целью декретов было восстановление разрушенного жилищного хозяйства и преодоление хозяйственного разрушения.
В целях создания гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял декрет от 23 мая 1922 г. «О жилтовариществах», в соответствии с которым гражданам разрешалось распоряжаться зданиями и квартирами, а также объединяться в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности. В соответствии с принятым 19 августа 1924 г. постановлением ВЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» деятельность жилищных товариществ стала возможна в трех формах: жилищно-арендных кооперативных товариществах; рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществах и общегражданских кооперативных товариществах. Распространение жилищных товариществ в то время было повсеместным и позволило за счет возрастания инициативы граждан привести в порядок значительную часть жилищного фонда.
Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о возвращении к централизованному хозяйственному управлению и к 1930 г. все товарищества были ликвидированы. Передача собственности вновь в руки государства, а также отстранение от управления ею заинтересованных в сохранении жилищного фонда собственников лишило граждан инициативы, сделало их социальными иждивенцами.
Новый этап в развитии товарищеского управления собственностью начался в 1990-х гг. с принятием закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года, послужившему основой появления многочисленного слоя собственников жилья. Данный закон впервые предоставил на федеральном уровне возможность собственникам создавать товарищества и иные объединения. Мощным толчком для развития российского законодательства о товариществах собственников жилья послужил Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Так как принятие данного закона обязало все субъекты РФ привести в соответствие с ним свои нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товарищества собственников жилья, т.е. организационно-правовой формы юридического лица, соответствующей современным рыночным отношениям и необходимой для долгосрочного объединения граждан-соседей в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом.
Товарищество собственников жилья, являясь одним из субъектов жилищных отношений, в то же время выступает центральным элементом механизма осуществления прав коллектива собственников на управление принадлежащими им квартирами и общим имуществом многоквартирных домов, а также на регулирование сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества. Принцип организации собственников жилья, как «соседство и товарищество» можно рассматривать как совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников, то есть собственников смежных, близко расположенных собственных квартир одних физических и (или) юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников в управлении своим имуществом.
Собственник помещений, став единственным и полноправным субъектом управления многоквартирными домами, несет полную ответственность не только за содержание своего индивидуально обособленного имущества (квартиры), но и за содержание общего имущества. Являясь основным заказчиком на рынке жилищно-коммунального хозяйства, он вправе формировать управленческую политику и требовать предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.
По своему внутреннему строению и регулируемым отношениям ТСЖ, с одной стороны, являются структурными ячейками гражданского общества, с другой - выполняют задачи местного самоуправления, регулируют характерные для них отношения на низовом уровне, непосредственно связанном с местом жительства. Такое положение товариществ собственников жилья является толчком для реорганизации структуры жилищно-коммунального хозяйства на принципах приоритета нужд потребителя. Контролируя качество и объемы предоставляемых поставщиками услуг, товарищество собственников жилья способствует развитию конкуренции на рынке жилищных услуг, обеспечивает соответствующее действующему законодательству удовлетворение базовых потребностей граждан в жилище при условии соблюдения их личных имущественных интересов.
Процесс создания товарищества собственников жилья начинается с формирования воли участников, созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и разработки Устава товарищества. Устав ТСЖ является его основополагающим документом.
Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввел новое определение товарищества собственников жилья. Данное определение является некорректным, громоздким и нуждается в изменении, потому что:
1) Товарищество собственников жилья не может заниматься «созданием» имущества собственников помещений многоквартирного дома либо нескольких многоквартирных или иных домов. Это прямо противоречит основным положениям законодательства, так как создание товарищества возможно лицами, имеющими документы, удостоверяющие право собственности, и, следовательно, только при наличии такого имущества. Указанные в пп. 2,4 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации права ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков относятся к закрепленному в определении ТСЖ термину «приращение», а не «создание».
2) Согласно ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом предусматривает надлежащее содержание указанного имущества, решение вопроса пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Следовательно, выделение таких целей создания товарищества, как «осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями данных домов» в определении ТСЖ нецелесообразно, так как повторяет основную цель создания товарищества - управление общим имуществом - и делает определение трудным для понимания и использования.
Нововведения законодателя в части запрета на создание ТСЖ в строящемся доме приводит к выводу о том, что данный запрет существенно затрудняет для собственников реализацию их гражданских прав по эффективному контролю за строительством дома, устранению недостатков и участию в приемке дома в эксплуатацию.
Высшим органом управления товариществом согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов товарищества. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции общего собрания членов товарищества решение широкого круга вопросов, в том числе утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Однако любые действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.
Неправомерны положения п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в части отнесения к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, так как формирование данных фондов является обязанностью всех собственников в данном доме.
Товарищество собственников жилья обладает особой формой организационного единства, которая проявляется в системной связи вертикальной иерархической соподчинённости его органов управления с одновременным добровольным волеизъявлением граждан и представителей юридических лиц - собственников помещений в рамках товарищеских отношений, осуществляемых по горизонтали на основе равенства и соседства, с обязательным вычленением и признанием руководителя объединения.
Модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ достаточно подробно регулирует деятельность товариществ собственников жилья, в этом регулировании все же содержатся недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения Жилищного кодекса РФ, а также сложившая практика применения различных норм в отношении товариществ собственников жилья не оставляют возможности для дальнейшего развития института товарищеского управления собственностью, а следовательно, и для развития гражданского общества.
В условиях становления гражданского общества в России появляется множество новых форм и видов общественных объединений. Одна из таких широко распространённых форм - товарищество собственников жилья. Эти товарищества, в отличие от некоторых номинально существующих некоммерческих организаций, реально действуют и значимы в социально-правовой жизни общества. Процесс развития товарищеского управления собственностью является для России достаточно новым, так как в течение долгого времени не было реальных оснований для создания подобных правовых институтов - частной собственности. Данное обстоятельство воспитало у многих граждан стойкую зависимость от государства, сделало их социальными иждивенцами.
В настоящее время в России большая часть жилищного фонда стало частной собственностью, что является целенаправленным импульсом к развитию товариществ собственников жилья. Данные объединения приобретают все большее значение в свете развития демократических ценностей общества, формирования его правовой и экономической составляющих в одной из наиболее важных сфер жизнедеятельности населения - сохранении и содержании жилищного фонда.
При всем многообразии существующих форм объединения граждан высшей формой объединений социально и политически активных людей является гражданское общество. Одной из особых социально-правовых форм организации современного гражданского общества является товарищество собственников жилья, имеющее определенную географическую привязку социально-правовое формирование современного гражданского общества, образуемое на основе частной собственности физических и юридических лиц на жильё и связанные с ними нежилые объекты недвижимости, функционирующее как легитимный демократический механизм принятия управленческих решений в интересах собственников помещений в многоквартирных домах и по сути своей являющееся первичной ячейкой формирования гражданского общества.
В России процесс товарищеского управления возникает в ХХ веке благодаря изданию в 1921 г. декретов ВЦИК и СНК РСФСР «О демуниципализации (приватизации) жилых зданий» и «О разгрузке коммунальных органов от непосредственной эксплуатации муниципального фонда и передаче домов коллективам жильцов», которые позволили части населения вновь обрести частную собственность, а также ограничивали вмешательство советских органов в вопросы управления жилищным фондом. Целью декретов было восстановление разрушенного жилищного хозяйства и преодоление хозяйственного разрушения.
В целях создания гражданской инициативы населения Совнарком РСФСР принял декрет от 23 мая 1922 г. «О жилтовариществах», в соответствии с которым гражданам разрешалось распоряжаться зданиями и квартирами, а также объединяться в жилищные товарищества, которые стали коллективными арендаторами муниципальной собственности. В соответствии с принятым 19 августа 1924 г. постановлением ВЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» деятельность жилищных товариществ стала возможна в трех формах: жилищно-арендных кооперативных товариществах; рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществах и общегражданских кооперативных товариществах. Распространение жилищных товариществ в то время было повсеместным и позволило за счет возрастания инициативы граждан привести в порядок значительную часть жилищного фонда.
Однако весной 1927 г. на партийной конференции ВКП(б) было принято решение о возвращении к централизованному хозяйственному управлению и к 1930 г. все товарищества были ликвидированы. Передача собственности вновь в руки государства, а также отстранение от управления ею заинтересованных в сохранении жилищного фонда собственников лишило граждан инициативы, сделало их социальными иждивенцами.
Новый этап в развитии товарищеского управления собственностью начался в 1990-х гг. с принятием закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года, послужившему основой появления многочисленного слоя собственников жилья. Данный закон впервые предоставил на федеральном уровне возможность собственникам создавать товарищества и иные объединения. Мощным толчком для развития российского законодательства о товариществах собственников жилья послужил Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Так как принятие данного закона обязало все субъекты РФ привести в соответствие с ним свои нормативные акты, регулирующие создание и деятельность товарищества собственников жилья, т.е. организационно-правовой формы юридического лица, соответствующей современным рыночным отношениям и необходимой для долгосрочного объединения граждан-соседей в рамках отдельного многоквартирного дома и далее в масштабах гражданского общества в целом.
Товарищество собственников жилья, являясь одним из субъектов жилищных отношений, в то же время выступает центральным элементом механизма осуществления прав коллектива собственников на управление принадлежащими им квартирами и общим имуществом многоквартирных домов, а также на регулирование сферы жилищных отношений на основе соседства и товарищества. Принцип организации собственников жилья, как «соседство и товарищество» можно рассматривать как совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников, то есть собственников смежных, близко расположенных собственных квартир одних физических и (или) юридических лиц к недвижимому имуществу других собственников в составе одного многоквартирного дома, а также совместное, пропорционально-правовое участие всех соседствующих собственников в управлении своим имуществом.
Собственник помещений, став единственным и полноправным субъектом управления многоквартирными домами, несет полную ответственность не только за содержание своего индивидуально обособленного имущества (квартиры), но и за содержание общего имущества. Являясь основным заказчиком на рынке жилищно-коммунального хозяйства, он вправе формировать управленческую политику и требовать предоставление качественных жилищно-коммунальных услуг.
По своему внутреннему строению и регулируемым отношениям ТСЖ, с одной стороны, являются структурными ячейками гражданского общества, с другой - выполняют задачи местного самоуправления, регулируют характерные для них отношения на низовом уровне, непосредственно связанном с местом жительства. Такое положение товариществ собственников жилья является толчком для реорганизации структуры жилищно-коммунального хозяйства на принципах приоритета нужд потребителя. Контролируя качество и объемы предоставляемых поставщиками услуг, товарищество собственников жилья способствует развитию конкуренции на рынке жилищных услуг, обеспечивает соответствующее действующему законодательству удовлетворение базовых потребностей граждан в жилище при условии соблюдения их личных имущественных интересов.
Процесс создания товарищества собственников жилья начинается с формирования воли участников, созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и разработки Устава товарищества. Устав ТСЖ является его основополагающим документом.
Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ввел новое определение товарищества собственников жилья. Данное определение является некорректным, громоздким и нуждается в изменении, потому что:
1) Товарищество собственников жилья не может заниматься «созданием» имущества собственников помещений многоквартирного дома либо нескольких многоквартирных или иных домов. Это прямо противоречит основным положениям законодательства, так как создание товарищества возможно лицами, имеющими документы, удостоверяющие право собственности, и, следовательно, только при наличии такого имущества. Указанные в пп. 2,4 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации права ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществлять застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков относятся к закрепленному в определении ТСЖ термину «приращение», а не «создание».
2) Согласно ст. 161 ЖК РФ управление общим имуществом предусматривает надлежащее содержание указанного имущества, решение вопроса пользования общим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Следовательно, выделение таких целей создания товарищества, как «осуществление деятельности по содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями данных домов» в определении ТСЖ нецелесообразно, так как повторяет основную цель создания товарищества - управление общим имуществом - и делает определение трудным для понимания и использования.
Нововведения законодателя в части запрета на создание ТСЖ в строящемся доме приводит к выводу о том, что данный запрет существенно затрудняет для собственников реализацию их гражданских прав по эффективному контролю за строительством дома, устранению недостатков и участию в приемке дома в эксплуатацию.
Высшим органом управления товариществом согласно ч. 1 ст. 145 ЖК РФ является общее собрание членов товарищества. Жилищный кодекс РФ относит к компетенции общего собрания членов товарищества решение широкого круга вопросов, в том числе утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Однако любые действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.
Неправомерны положения п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ в части отнесения к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья утверждение порядка образования резервных фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, так как формирование данных фондов является обязанностью всех собственников в данном доме.
Товарищество собственников жилья обладает особой формой организационного единства, которая проявляется в системной связи вертикальной иерархической соподчинённости его органов управления с одновременным добровольным волеизъявлением граждан и представителей юридических лиц - собственников помещений в рамках товарищеских отношений, осуществляемых по горизонтали на основе равенства и соседства, с обязательным вычленением и признанием руководителя объединения.
Модернизация жилищной сферы требует от собственников рационального и ответственного подхода к вопросам управления своим имуществом, активной гражданской позиции. В то же время, несмотря на то что Жилищный кодекс РФ достаточно подробно регулирует деятельность товариществ собственников жилья, в этом регулировании все же содержатся недостатки, противоречия и пробелы, которые затрудняют процесс функционирования товариществ собственников жилья. Некоторые положения Жилищного кодекса РФ, а также сложившая практика применения различных норм в отношении товариществ собственников жилья не оставляют возможности для дальнейшего развития института товарищеского управления собственностью, а следовательно, и для развития гражданского общества.
Обсуждения ТСЖ в гражданском обществе