Жители и коммерческие структуры многоквартирного дома, использующие принадлежащие им помещения во вред другим собственникам жилья, были, есть и будут. В ряде случаев конфликт с соседями-правонарушителями разрешается только в суде.
При этом основания и процедура защиты могут меняться в зависимости от характера и степени причиняемого вреда. Так, возмещение имущественного ущерба от залива производится в общеисковом порядке по инициативе потерпевшего или иного лица, возместившего вред (обычно - страховой компании), а принудительное выставление бесхозяйственно содержимого жилого помещения на торги возможно исключительно по иску органа местного самоуправления. Однако если первая упомянутая категория дел обкатана, то вторая пребывает в состоянии накопления первых прецедентов.
Широко известно дело о выселении из собственной квартиры ди-джея В. Зотова, посягнувшего на тишину и покой граждан. Суд посчитал систематическое прослушивание громкой музыки и поступивших в этой связи только за два месяца 2009 года 16 жалоб достаточным основанием для принятия решения о выставлении двухкомнатной квартиры на торги.
Характерно, что успех истца (первоуральской мэрии) складывался как из собственной инициативы, так и обширной доказательной базы. Помимо письменных жалоб в деле фигурировали материалы административных производств - 42 протокола, составленных за два года конфликта.
Вместе с тем имеются примеры, когда правовая безграмотность истцов не позволила им получить решение в свою пользу. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе К. на решение Павловского городского суда от 16.07.2009 по иску К. к Е. о выселении, установила, что "стороной истца не представлено доказательств, необходимых для прекращения права долевой собственности Е. на квартиру".
Истец утверждала, что Е. мешает ей проживать в данной квартире, злоупотребляет спиртными напитками, приводит друзей, в квартире все ломает, на работу не устраивается, живет на ее средства. Приводить доводы, доказательства, уточнять свои требования не посчитала нужным. Как усматривается из кассационного определения, с иском обратилась лично, орган местного самоуправления в деле не участвовал (Определение Нижегородского областного суда от 29.09.2009 N 33-7270/09).
От кого страдаем?
Наиболее распространенный тип соседей-вредителей - деградировавшие дееспособные граждане без определенных занятий, ведущие паразитический образ жизни вследствие психических отклонений, злоупотребления алкогольными напитками и других причин. Как правило, они не поддерживают помещения в нормальном санитарно-техническом состоянии, нарушают режим тишины, имеют задолженности перед обслуживающими организациями, в управлении многоквартирным домом не участвуют.
Интервьюирование судей, работников администраций и социальных служб показало, что среди этих лиц особо следует выделить именно собственников. Респонденты из числа сотрудников профильных отделов органов местного самоуправления сообщили, что решения в пользу представляемых ими органов, обратившихся на основании ст. 293 ГК РФ с исками о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения, как правило, не принимаются.
Почему так?
В качестве причин возникновения обозначенной ситуации респонденты называли законодательство и судебную практику, направленную, как это ни парадоксально звучит, "на охрану права собственности", а также "гуманизм и сострадание" к неимущим собственникам.
Вместе с тем можно выделить и другие системные причины, препятствующие выставлению "нехороших квартир" на торги.
Нежелание потерпевших направлять конфликт в правовое русло. Воздержимся объяснять это исключительно безграмотностью. Юридический процесс борьбы с социально опасными соседями, нацеленный на прекращение их права собственности, оказался чрезмерно громоздким. Результат процесса зависит не столько от потерпевших, сколько от активности чиновников различных ведомств - исполнительных местных органов, милиции, санитарных и других служб.
"Правовая петля", образованная ч. 1 ст. 79 "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание" Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, в соответствии с которыми безоговорочно установлено: "Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением".
Отсутствие специальных руководящих разъяснений судам по вопросам рассмотрения исков, вытекающих из ст. 293 ГК РФ. Так, в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указанная норма упомянута лишь как одна из мер, применяемых к нарушителям пределов осуществления права собственности на жилое помещение (см. п. 10 документа) и отдельно не проанализирована.
Как же быть? В данной ситуации у добросовестного собственника правовая альтернатива одна - негаторный иск (ст. 304 ГК РФ). Однако практика показывает, что даже принудительное исполнение решения, например предписание нерадивому владельцу жилья привести квартиру в надлежащее санитарно-техническое состояние, носит разовый характер, а финансовые расходы, связанные с исполнением (оплата санобработки, выноса мусора, транспорта), фактически несет заинтересованная, то есть добросовестная, сторона.
Секта в жилом доме в центре Москвы
С начала 2000-х годов в московском доме по улице Покровке, 29 расположилась секта Георгия Кочеткова, прикрывшаяся двумя благозвучным названиями: Свято-филаретовский институт (СФИ) и Региональная общественная организация духовного развития личности «Сретение» (РОО «Сретение»).
Секта Юрия (Георгия) Кочеткова (она же РОО «Сретение», она же фальшивый Свято-филаретовский институт СФИ), имея в жилом доме по Покровке, 29 незначительное число помещений, в работе ТСЖ «ПОКРОВКА 29» никогда не участвовало. Договор аренды технического подвала властями г. Москвы с указанной структурой расторгнут еще в 2008 году, а само техническое помещение будет освобождено в ближайшее время. Многолетние долги РОО «Сретение» за поставленные коммунальные услуги оплачены другими собственниками Товарищества.
В соответствии с действующим законодательством, учитывая тот факт, что дальнейшее пребывание структуры секты Г.Кочеткова, именуемой РОО «Сретение», в жилом доме на Покровке, 29, противоречит законным правам и интересам проживающих в доме российских граждан, а деятельность РОО «Сретение» угрожает безопасности жильцов, собственниками недвижимости принято единогласное решение о невозможности нахождения в указанном жилом доме РОО «Сретение».
Противоправная деятельность активистов из секты Г.Кочеткова, прикрывавшихся псевдорелигиозной идеологией, известна многим пострадавшим россиянам. Тактика информационного экстремизма секты банальна и известна со времен нацистской Германии: «Чем грандиознее ложь, тем легче ей готовы поверить». Таким принципам следовали сектанты Д.Гасак, М.Шепелявый, Н.Игнатович.
Целью организованной группы активистов секты Г.Кочеткова было одно – любым способом, используя известные технологии рейдерских атак, захватить криминальным путем недвижимое имущество частных владельцев и города Москвы. Однако испытанные приемы секты в случае с домом на Покровке не сработали.
Рекомендации судам
Было бы весьма желательно при рассмотрении исков о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение во главу угла ставить вид и степень вредных последствий, являющихся результатом жизнедеятельности социально опасных соседей. Именно в этом видится ключевой критерий, положенный в основу ст. 293 ГК РФ.
Вместе с тем немаловажным является установление не только наличествующего вреда, но и реальной угрозы его причинения. Например, неисправности систем вентиляции, водоснабжения, отопления, газо- и электроснабжения, не устраненные в срок, установленный органом местного самоуправления, ставят под угрозу жизнь и здоровье иных жильцов многоквартирного дома. Если квартира является источником распространения тараканов, в доме значительно повышается риск распространения инфекционных заболеваний. Кроме того, социально опасные соседи являются причиной того, что близко расположенные квартиры теряют в цене, вплоть до полной непривлекательности для потенциальных покупателей. Важно учитывать и систематический характер подобных нарушений.
Пожелания законодателям
Если правовая норма не применяется или применяется редко - это сигнал к ее пересмотру. Причины могут быть разные: прекратились отношения, попавшие под регулирование, неудачная норма, правоприменитель в силу существующих обстоятельств воздерживается от ее реализации. Касательно ст. 293 ГК РФ можно говорить о втором и третьем вариантах.
Трудно согласиться с разумностью делегирования права подачи иска о прекращении права собственности и выставлении бесхозяйно содержимого жилья на торги исключительно органу местного самоуправления. В данной ситуации, на наш взгляд, какое-либо делегирование неуместно. Судебная защита прав и свобод гарантируется каждому - общеизвестная конституционная истина.
Поэтому считаем целесообразным российским законодателям вновь обратить внимание на упомянутую статью Кодекса и снять с органов местного самоуправления исключительные полномочия по обращению в суд.
Совет потерпевшему
Формируйте доказательства! Законодательство законодательством, но любые имущественные или неимущественные требования, куда и кем бы они не заявлялись, должны иметь документальную основу. Примеры грамотного подхода к доказыванию дает судебная практика по смежным делам. Например, в деле о выселении без предоставления другого жилого помещения 57-летней жительницы города Юбилейного Х., которая сделала невозможным проживание соседей из-за своих 20 собак, в качестве доказательств фигурировали: сведения об отсутствии у животных прививок против инфекционных заболеваний; протоколы измерения уровней шума; лабораторные исследования проб воздуха. К этому списку можно добавить материалы любых исследований, произведенных экспертными организациями, имеющими квалифицированных специалистов в различных отраслях знаний - строительстве, медицине, биологии, ветеринарии. И хотя никакие доказательства для суда не имеют заранее предустановленной силы, смеем предположить, что свидетельские показания в делах, вытекающих из ст. 293 ГК РФ, для правоприменителя играют второстепенную, но важную роль - служат обязательным фоном для оценки документальных доказательств. Помните, древние говорили: "Даже в Раю у тебя будут соседи..."
Служба общественной безопасности ТСЖ «Покровка 29»
Широко известно дело о выселении из собственной квартиры ди-джея В. Зотова, посягнувшего на тишину и покой граждан. Суд посчитал систематическое прослушивание громкой музыки и поступивших в этой связи только за два месяца 2009 года 16 жалоб достаточным основанием для принятия решения о выставлении двухкомнатной квартиры на торги.
Характерно, что успех истца (первоуральской мэрии) складывался как из собственной инициативы, так и обширной доказательной базы. Помимо письменных жалоб в деле фигурировали материалы административных производств - 42 протокола, составленных за два года конфликта.
Вместе с тем имеются примеры, когда правовая безграмотность истцов не позволила им получить решение в свою пользу. Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда, рассмотрев дело по кассационной жалобе К. на решение Павловского городского суда от 16.07.2009 по иску К. к Е. о выселении, установила, что "стороной истца не представлено доказательств, необходимых для прекращения права долевой собственности Е. на квартиру".
Истец утверждала, что Е. мешает ей проживать в данной квартире, злоупотребляет спиртными напитками, приводит друзей, в квартире все ломает, на работу не устраивается, живет на ее средства. Приводить доводы, доказательства, уточнять свои требования не посчитала нужным. Как усматривается из кассационного определения, с иском обратилась лично, орган местного самоуправления в деле не участвовал (Определение Нижегородского областного суда от 29.09.2009 N 33-7270/09).
От кого страдаем?
Наиболее распространенный тип соседей-вредителей - деградировавшие дееспособные граждане без определенных занятий, ведущие паразитический образ жизни вследствие психических отклонений, злоупотребления алкогольными напитками и других причин. Как правило, они не поддерживают помещения в нормальном санитарно-техническом состоянии, нарушают режим тишины, имеют задолженности перед обслуживающими организациями, в управлении многоквартирным домом не участвуют.
Интервьюирование судей, работников администраций и социальных служб показало, что среди этих лиц особо следует выделить именно собственников. Респонденты из числа сотрудников профильных отделов органов местного самоуправления сообщили, что решения в пользу представляемых ими органов, обратившихся на основании ст. 293 ГК РФ с исками о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения, как правило, не принимаются.
Почему так?
В качестве причин возникновения обозначенной ситуации респонденты называли законодательство и судебную практику, направленную, как это ни парадоксально звучит, "на охрану права собственности", а также "гуманизм и сострадание" к неимущим собственникам.
Вместе с тем можно выделить и другие системные причины, препятствующие выставлению "нехороших квартир" на торги.
Нежелание потерпевших направлять конфликт в правовое русло. Воздержимся объяснять это исключительно безграмотностью. Юридический процесс борьбы с социально опасными соседями, нацеленный на прекращение их права собственности, оказался чрезмерно громоздким. Результат процесса зависит не столько от потерпевших, сколько от активности чиновников различных ведомств - исполнительных местных органов, милиции, санитарных и других служб.
"Правовая петля", образованная ч. 1 ст. 79 "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание" Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, в соответствии с которыми безоговорочно установлено: "Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением".
Отсутствие специальных руководящих разъяснений судам по вопросам рассмотрения исков, вытекающих из ст. 293 ГК РФ. Так, в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указанная норма упомянута лишь как одна из мер, применяемых к нарушителям пределов осуществления права собственности на жилое помещение (см. п. 10 документа) и отдельно не проанализирована.
Как же быть? В данной ситуации у добросовестного собственника правовая альтернатива одна - негаторный иск (ст. 304 ГК РФ). Однако практика показывает, что даже принудительное исполнение решения, например предписание нерадивому владельцу жилья привести квартиру в надлежащее санитарно-техническое состояние, носит разовый характер, а финансовые расходы, связанные с исполнением (оплата санобработки, выноса мусора, транспорта), фактически несет заинтересованная, то есть добросовестная, сторона.
Секта в жилом доме в центре Москвы
С начала 2000-х годов в московском доме по улице Покровке, 29 расположилась секта Георгия Кочеткова, прикрывшаяся двумя благозвучным названиями: Свято-филаретовский институт (СФИ) и Региональная общественная организация духовного развития личности «Сретение» (РОО «Сретение»).
Секта Юрия (Георгия) Кочеткова (она же РОО «Сретение», она же фальшивый Свято-филаретовский институт СФИ), имея в жилом доме по Покровке, 29 незначительное число помещений, в работе ТСЖ «ПОКРОВКА 29» никогда не участвовало. Договор аренды технического подвала властями г. Москвы с указанной структурой расторгнут еще в 2008 году, а само техническое помещение будет освобождено в ближайшее время. Многолетние долги РОО «Сретение» за поставленные коммунальные услуги оплачены другими собственниками Товарищества.
В соответствии с действующим законодательством, учитывая тот факт, что дальнейшее пребывание структуры секты Г.Кочеткова, именуемой РОО «Сретение», в жилом доме на Покровке, 29, противоречит законным правам и интересам проживающих в доме российских граждан, а деятельность РОО «Сретение» угрожает безопасности жильцов, собственниками недвижимости принято единогласное решение о невозможности нахождения в указанном жилом доме РОО «Сретение».
Противоправная деятельность активистов из секты Г.Кочеткова, прикрывавшихся псевдорелигиозной идеологией, известна многим пострадавшим россиянам. Тактика информационного экстремизма секты банальна и известна со времен нацистской Германии: «Чем грандиознее ложь, тем легче ей готовы поверить». Таким принципам следовали сектанты Д.Гасак, М.Шепелявый, Н.Игнатович.
Целью организованной группы активистов секты Г.Кочеткова было одно – любым способом, используя известные технологии рейдерских атак, захватить криминальным путем недвижимое имущество частных владельцев и города Москвы. Однако испытанные приемы секты в случае с домом на Покровке не сработали.
Рекомендации судам
Было бы весьма желательно при рассмотрении исков о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение во главу угла ставить вид и степень вредных последствий, являющихся результатом жизнедеятельности социально опасных соседей. Именно в этом видится ключевой критерий, положенный в основу ст. 293 ГК РФ.
Вместе с тем немаловажным является установление не только наличествующего вреда, но и реальной угрозы его причинения. Например, неисправности систем вентиляции, водоснабжения, отопления, газо- и электроснабжения, не устраненные в срок, установленный органом местного самоуправления, ставят под угрозу жизнь и здоровье иных жильцов многоквартирного дома. Если квартира является источником распространения тараканов, в доме значительно повышается риск распространения инфекционных заболеваний. Кроме того, социально опасные соседи являются причиной того, что близко расположенные квартиры теряют в цене, вплоть до полной непривлекательности для потенциальных покупателей. Важно учитывать и систематический характер подобных нарушений.
Пожелания законодателям
Если правовая норма не применяется или применяется редко - это сигнал к ее пересмотру. Причины могут быть разные: прекратились отношения, попавшие под регулирование, неудачная норма, правоприменитель в силу существующих обстоятельств воздерживается от ее реализации. Касательно ст. 293 ГК РФ можно говорить о втором и третьем вариантах.
Трудно согласиться с разумностью делегирования права подачи иска о прекращении права собственности и выставлении бесхозяйно содержимого жилья на торги исключительно органу местного самоуправления. В данной ситуации, на наш взгляд, какое-либо делегирование неуместно. Судебная защита прав и свобод гарантируется каждому - общеизвестная конституционная истина.
Поэтому считаем целесообразным российским законодателям вновь обратить внимание на упомянутую статью Кодекса и снять с органов местного самоуправления исключительные полномочия по обращению в суд.
Совет потерпевшему
Формируйте доказательства! Законодательство законодательством, но любые имущественные или неимущественные требования, куда и кем бы они не заявлялись, должны иметь документальную основу. Примеры грамотного подхода к доказыванию дает судебная практика по смежным делам. Например, в деле о выселении без предоставления другого жилого помещения 57-летней жительницы города Юбилейного Х., которая сделала невозможным проживание соседей из-за своих 20 собак, в качестве доказательств фигурировали: сведения об отсутствии у животных прививок против инфекционных заболеваний; протоколы измерения уровней шума; лабораторные исследования проб воздуха. К этому списку можно добавить материалы любых исследований, произведенных экспертными организациями, имеющими квалифицированных специалистов в различных отраслях знаний - строительстве, медицине, биологии, ветеринарии. И хотя никакие доказательства для суда не имеют заранее предустановленной силы, смеем предположить, что свидетельские показания в делах, вытекающих из ст. 293 ГК РФ, для правоприменителя играют второстепенную, но важную роль - служат обязательным фоном для оценки документальных доказательств. Помните, древние говорили: "Даже в Раю у тебя будут соседи..."
Служба общественной безопасности ТСЖ «Покровка 29»
Обсуждения Нехорошие соседи